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Bail commercial

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Denis R., Rezé

«Je souhaiterais sous-louer une partie du local commercial que j'occupe. Mon bail ne contient clause sur ce sujet. Puis-je malgré tout consentir cette sous-location

En matière de baux commerciaux, la sous-location est soumise à un régime dérogatoire du droit commun. L'article L. 145-31 du Code de commerce dispose que «sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite». Néanmoins, l'agrément exprès du bailleur permet de déroger à cette interdiction. Dans ce cas, le bailleur doit concourir à l'acte de sous-location, sachant que la connaissance, la tolérance ou l'autorisation de principe donnée à la sous-location ne peuvent être assimilées à son concours à l'acte (Cour de cass., 22 février 2006). Le mécanisme du concours, prévu par l'article L. 145-31, est le suivant:

- le locataire principal informe le bailleur de son intention de sous-louer;

- le bailleur fait savoir s'il entend concourir à l'acte de sous-location, dans un délai de 15 jours à compter de la date de l'exploit ou de la réception de la lettre recommandée;

- s'il refuse ou omet de répondre, il ne peut être passé outre dans la mesure où votre bail ne comporte pas l'autorisation de sous-louer;

- s'il fait savoir qu'il entend concourir à l'acte, le locataire doit le mettre à même d'exercer ce droit en lui adressant une notification l'informant à l'avance des jour, heure et lieu de la signature.

Si la sous-location est conclue de manière irrégulière, l'acte est inopposable au bailleur. Le sous-locataire est un occupant sans droit ni titre dont l'expulsion peut être obtenue. Par ailleurs, la sous-location irrégulière constitue une faute susceptible d'entraîner l'application de la clause résolutoire du bail, ainsi qu'un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction au profit du preneur. Enfin, la responsabilité du preneur peut également être engagée à l'égard du sous-locataire.

Emmanuel A., Paris

«J'ai conclu un bail commercial et souhaite y mettre un terme assez rapidement Comment puis-je faire?»

Vous ne pouvez résilier votre bail commercial à tout moment comme dans le cas d'un bail d'habitation. En effet, l'article L. 145-4 du Code de commerce dispose que «la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et les délais de l'article L. 145-9.» Vous ne pourrez donc mettre fin à votre bail qu'à l'expiration d'une période de trois ans (trois, six ou neuf ans).

L'article L. 145-9 précise que le bail commercial ne cesse que «par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois l'avance». Ce congé devra être délivré par acte d'huissier, sous peine de nullité.

Maître Aurélie Boulet

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